商业魔式的关键就是要“合利而动”。美国自从冷战结束后就把全球称霸的策略从武力征服变为经济战，其核心也是合利而动。它是美国政府、金融组织和跨国公司三位一体的新商业魔式。

    其过程分为三步：

    第一步，美国先通过一些经济专家的到世界各国去游说，告诉当地国家领导人，你的政绩第一就是经济增长率，第二就是国民生产总值。于是专家炮制出能反映该国在未来20年中的经济增长率研究报告，根据这份报告得出的结论，要达到这个增长率的唯一方法就是兴建大型工程，大型工程不外乎现代化电力系统、铁路公路网、机场、工业园、大型通信系统和城市基础设施等等，这些大型工程能使你们国家的经济增长率达到两位数，能使你们国家的国民生产总值提高几个百分点。

    当这些国家的领导人接受了这套说法之后，第二步随即展开，做这些大型工程动辄需十亿几十亿的资金，你们国家承担不起是吧，那就由我们美国来给你贷款，美国人也不用自己的钱，把他控制的世界银行和世界货币基金组织弄出些贷款给这些国家，前提是你必须成为美国的政治盟友、顺从美国在联合国的投票表决、开放部分区域作为其军事基地、开放矿产及石油资源为其所用。

    我再给大家讲一个商业魔式策划的经典案例，是我一个朋友跟我一起分享的一个案例，大家可以明白其中的一些资本运作的诀窍。我们来看看他们是怎么合利而动的。

    一个公司叫做金港证券的公司，它正在操作一个股票，这个股票叫做东方彩虹，但是因为这只股票业绩表现得很差，一直往下掉，这个操盘公司需要解决这个问题。这是第一个需要满足的利益。

    第二个需要满足的利益是，有一个银河公司的老总，他控制着一个叫红太阳公司的股票，他买了很多，因为这个红太阳公司它的流通股比法人股还多，所以他想收集这些流通股间接控股这个公司，所以银河公司的老总一直在玩这只红太阳股，可红太阳同样因为业绩不好同样在下滑。

    那第三个需要满足的利益是谁呢？红太阳公司自身，它怎么来振兴它这只股票，怎么把企业振兴起来。

    这三个利益都需要满足，那大家怎么来玩呢，他们设计出了一个绝妙的商业魔式！

    商业魔式的核心是什么？我给大家讲，我的核心方法就是“做平台、牵线头”，叫“合利而动”。

    我再举一简单的例子，按揭，按揭大家都知道，谁发明的大家都不知道，“按揭”是李嘉诚最先发明的。

    按揭是怎么一个事情，他就是最典型的一个商业魔式的方法，叫合利而动。我是一个消费者，我只有50万，我想住100万的房子，也就是说，我30岁就想住我50岁、60岁才买的起的房子，这是一个利益，它需要被满足。

    第二个利益是什么呢？开发商，他开发的房子都是总价100万的房子，结果市场上都是只有50万的消费者，买不起他的房子怎么办？每年银行2000万、3000万的银行利息的压力就会把他压跨，所以，开发商的这个利益也需要满足。

    第三个利益需要的满足的是银行，银行靠什么来盈利，他就是靠存贷差，存款和贷款的利息差额，假如银行找不到安全有效的放贷渠道，那银行只能多付老百姓存款利息，少有贷款利息赢利，最后就只有消亡。

    房地产是很多高手操盘的地方，房地产投资自有其诀窍，几十亿的资金不可能一下子投入，而是2亿、3亿地分期投入：同时要拼预售，尽快的回笼资金。假如我是拥有上市公司的房地产企业，我怎么赚钱？房地产商业魔式的第四个例子：
   
    第一步：母公司A与其控制的上市公司B共同出资成立房地产开发公司C，初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；母公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。

    按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。

    第三个例子是房地产的商业魔式。

    我前段时间和很多的开发商进行交流，我跟他们说过一句话：“你们本省的开发商为什么就不能出去到省外去开发，而只有外省的可以进来，这跟资金、实力没有直接关系，从根本上说，这是因为我们没有我们自己的商业魔式。”

    我举两个例子，万科为什么可以全国各地进行开发？新希望为什么可以全国各地进行开发？大连万达为什么可以到全国各地进行开发？顺驰为什么可以到全国各地来进行开发？因为他们有独到的商业魔式。

    假如我是全国最大的商业地产开发商，我的商业魔式会怎么做？第一个，我先在北京发布一个计划，“新城市主义”就是新城市开发的整套计划，就是我专门为城市做一些配套：五星级酒店、大型商业中心、主题公园，我跟他是一样的，我来帮你市长做城市开发，政府拿周边的土地来跟我做置换，政府唯一可以交换的资产就是土地。

    我不久前参加民营企业家论坛，跟福布斯排行榜前十位的几个老板一起同台演讲。我跟他们交流过，我把他们赚钱的方式点了出来，他们笑了，然后告诉我，他们又找到了全新的商业魔式，所以并不介意我讲出来。因此，我今天给大家讲出来，并不会砸人家的饭碗，人家的饭碗那么大，也不是我能砸得了的(笑)。其中一位是搞大型基础设施工程的，那我跟大家讲一下他们这个行业的赚钱方式是什么？

    他的商业魔式是两招，第一个就是做BT， “BT”模式，就是自己垫资建好基础设施项目后移交政府，再由政府在几年内按约分期付款。第二个就是正负资产的零收购，这两个是紧密相连的环节。

    做BT是怎么做的呢？为城市做大型基础设施建设，这是每个市长都需要的东西，政府没有钱做市政建设，没有钱做形象工程建设。那就由他来投资做，他出钱把大型工程完成了，政府给他什么好处，就是国有企业的打包收购，即盈利的企业和负债的企业他们之间的盈利额相加等于零，他一分钱也不出来进行收购。

    第五层策划是商业社会最高明的策划——“商业魔式策划”

    商业魔式的顶尖高手，大部分是大老板。你们看很多老板的传记，那是隔靴搔痒，什么艰苦奋斗、什么诚信待人，如果你们按照这个去做，做成个小老板绝对没问题，但是只靠这个是不可能成为大老板的。因为这个社会上最艰苦奋斗、 最诚信待人的人一定不是大老板，但大老板一定是这个社会最智慧的人，因为他们懂得商业魔式。

    有两个例子，第一个就是做家电超市的大佬，假如我是家电超市的老板，我怎么快速成为中国屈指可数的富豪呢？我在上市之前资产只有7个亿，上市之后资产变成了400个亿。大家都知道是通过上市这个手段，但是其间运作之巧妙，鲜有人知。我怎么来赚钱的，大家想一下。

    家电超市现在的利润是百分之二，也就是卖一台彩电只有百分之二的利润，现在一台彩电大概就是200元钱的利润，卖200元钱，那到我的家电超市我只赚4元钱，卖一台彩电我只能赚4元钱，我能成为中国的巨富吗？我的利润跟矿老板比差远了，我不可能成为中国巨富。

    问：请谈谈对个旧市的感受和个旧市的发展战略的设想？

    答：个旧原来是中国锡都，现在是世界锡都了。因为你们今年上半年的产量已经跃居世界第一了。个旧这个地方以出美女闻名，个旧为什么出美女，跟重庆一样是杂交产生优势。个旧也有三次移民潮：

    第一次是清中叶嘉庆以后，随着鸦片战争的爆发，由于清政府赔款需要大量银子，全国十数省私商争赴个旧采锡、铅、银，形成大规模移民潮；

    第二次是1910年滇越铁路开通后，以法国经济渗透带来的外来文化，本国的中原文化和当地少数民族文化发生了激烈的相互碰撞，相互交融，经济文化互相促进，互为发展。一时间个旧地区村村点火户户冒烟，十六个会馆云集个旧。大小老板、掮客、砂丁，十多万淘金者撑起了个旧锡矿的繁荣，就连四大家族也到个旧开设了锡务公司；

    第三次"一五"期间156个国家重点项目的建设，五湖四海会个旧，以中央企业为龙头、地方国营企业为龙身的工业格局带来了个旧新的经济繁荣。先有了人种上的优势，其次才是气候和环境的原因。

    问：《风光》杂志评价您为“中国城市策划第一人”，据我所知国内不少著名策划人也是以城市策划自居，不少策划人也把城市策划作为自己的主要课题，请谈谈您对他们的看法以及和他们的比较

    答：我见过很多“策划大师”，他们做过不少城市的策划，号称“见官大三级”，口才一流，见多识广，著述也颇丰，其实他们专心做一个学者还是很好的，但是做策划人尤其是优秀的策划人，他们的定位就错了。

    毕竟策划不是练嘴皮子，是出招救人的活儿。他们声称要为城市“找魂”，结果找一个被人骂一个。

    去年我到北京参加中国策划大会，黄山市的市长跟大会组委会的一位负责人讲：“我们花了80万请‘大师’来做策划，结果我们的钱打水漂漂了”， 结果全北京的策划人都知道了；

    今年五月，遵义市政府邀请我为遵义市做城市总体策划，其规划局局长告诉我，几年前曾跟某位“大师”合作过，花了70万，结果什么效果也没有。我问他，大师给你们城市找的魂是什么？他想了半天说不记得了，反正我们都不认同。

    云南在历史文化方面无法与中原相比，但自然风光却是首屈一指，未来的云南将是瑞士的翻版。

    所以，云南未来的唯一可行的发展捷径就是，通过旅游和文化的运作，把旅游业和文化产业搞上去，吸引全国乃至全世界的人来这里休闲消费。

    云南城市经营的终南捷径——运作城市就像炒作股票

    一个城市综合实力的提升必须经过方方面面的努力，但是城市的知名度和人气指数是先决条件。

    经营城市就像炒作股票，一个缺乏知名度和热度的城市就相当于一支原始股，它的价值在最低点，一支股票只值一元钱，而当一个城市经过高明的操盘手进行巧妙的包装、宣传和炒作后，知名度和人气指数暴涨的城市，就像股票一样快速升值，当它升到50元一股时，整个城市资产及地价就增长了50倍！

    到这个时候，我们至少就土地拍卖获得的收入就可增加50倍！这对地方财政来讲可谓举足轻重，因为中国的国情是，土地经营的收入占了我们地方政府财政60%，这是一个普遍现象。这是第一个好处。