“中国房地产业发展的核心问题，不是宏观这样一个短期经济运行的问题，也不是决政策所能根本决定的。” 中国城乡建设经济研究所所长陈淮说。
中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。中国城乡建设经济研究所所长陈淮出席发表演讲。
陈淮：
中国房地产业要解决的问题单就居住这一件事来说就有四个核心问题。
第一，我们要解决和继续解决所有人，而不仅仅是多数人有房子住的问题。
这就是住房保障体系的加快建设和完善。所以中国中央经济工作会议在750万套保障房的基础上提出2012年要建1540万套保障性住房，我们不仅要在3—5年周期内解决从多数人有房子到所有人有房子住这样一个过渡，而且还要形成一个长期的住房保障制度。
中国别说我们现在还是一个发展中国家，中国也将有一部分人群要依靠社会的力量，无偿或基本无偿的拥有住房才能实现所有人有房住。这和房价无关。
第二，我们还得解决中国城镇居民从脱困期向改善期过渡的问题。
我们绝大多数城镇居民明确无误的说我们已经走过了脱困期，我们已经解决了严重的房荒和住房危机这个问题。《张大民的幸福生活》那种状态过去了。两代人，兄弟姐妹住一间屋用布帘隔开的时代过去了，脱困解决了。但是这不是终点，这住房水平也不过才是脱困水平。
我们到08年中国建成了124亿城镇住宅，我们在1999年到现在的十年中，建了将近80亿平方米的城镇住宅，7000万套城镇住宅。我们到08年末城镇居民家庭总数不过2亿户，6亿人口。好象我吹嘘中国的成绩，还有另一半话希望媒体朋友永远记住，不要只说一半话。另一半话是什么？同一组数字一方面表达了我们在住房建设中巨大进步和飞速的规模，还有另一个解读，我们在十年前假如有35%的家庭平均的说搬进了新房，每一百户要改善，每年只能有3—4户搬到新房，而我们的老百姓迫切需要从脱困期走到改善期。这个住房在居住功能上有四个阶段，一个是脱困型，从住在透风漏雨的房子里，没有配套设施的棚户区里面，危房里面，困难住房里面搬到基本配套条件完善的住宅里，脱困，有房子住，能够适应两代人分割居住，能够有厨房厕所，上下水道这样的住宅，这个任务是脱困期。
第二个阶段是改善型。至少要有一个厅吧。你看港台电视剧，韩国电视剧，婆媳打架得有一个厅，得有一个家庭的公共活动中间。厕所不能光是一个马桶，还得有女主人的化妆空间，还得有能洗澡的地方，还得能搁下洗衣机才叫卫生间不叫厕所了。达到这样的水平是适度改善型的居住。
第三个阶段是享受型的。人到中年了，不管当没当处长级的，不管念不念书得有一个书房。太太得多少有一个空间搁一个健身器。现如今人说了没身份的才在马路上骑自行车，有身份的都在房间里骑了。
第四个阶段是奢侈型的，这个不去论证它。
刚才这组数字还说明，我们按124亿平方米除以6.07亿人人均才20平米，比改革开放初期的7平米大大提高了，但是人均20平米，户均不过60平米。我们整体城镇居民水平才住到了07年国务院24号文件，廉租房50平米，经济适用房60平米的水平，才不过达到了2002年十六大报告所说的总体的小康，初步小康的居住水平。我们要与2020年全面小康相适应得让大多数过渡到改善型的住宅，这个问题并非是房价就能解决的。
我们大约的说，让老百姓住到改善型住宅里比住到脱困型住宅里的难度还大。因为脱困阶段我们有1/3是靠原来的实物分房解决的。北京现在至少还有1/3的居民住在房改里。1/3是靠拆迁，被动性需求解决的。只有1/3不到依靠市场解决的。
在今后改善型需求，其中的主力是“三中人士”，中年，中等收入，企业中层，这个阶层从有房子住到有适度改善功能的房子住的过渡，那不仅仅是房价的问题。
别老拿房价收入忽悠，首先的问题不是房价和收入的比较，买得起买不起房子的关键第一位的问题是你的收入中吃穿用所占的比重。当大多数老百姓收入当中吃穿用降到30%以下的时候，你才具备添置不动产，实现资产累积的能力。当大多数还停留在吃穿用占到70%，80%，甚至更高的时候，根本就不具备资产累积的能力。这样的收入消费构成和房价高低，涨落快慢还不直接关系。这是我们解决的第二个核心问题，不是短期宏观调控政策就能够解决掉的。
第三个问题，年轻人住房，夹心层，小白领。全世界的小白领都遇到一个共同的问题，他挣钱一辈子能不能挣到买一套房子的钱？能的，但是要40—50岁才能挣到。娶媳妇得28—35之间娶，势必存在时间上的错位。这个问题是需要保障政策，社会政策多方面共同努力的。并不直接是由价格就能够调整了的时间差。
大家说中国三代人合伙买房，不过是对于应对这样一个客观存在的时差的一种补偿。你的父母，你的岳父母给你买房子的时候，养老责任也交给你了。美国银行专门有一个房贷品种找退休的人员给你借钱，你在这里按一个手印就行，以后保险公司每个月给你5000美金退休费，补偿你的退休金，你过得很好了，而且还可以住在这个房子里，活多长可以住多长。但是有一条，明年离开这个世界房子归保险公司和银行，三十年以后离开这个世界房子也归保险公司和银行。他用这种概率风险的方式养老。美国人老人不仅不把房子留给儿子，他连保险都可以卖。他投了一个寿险，寿险是我要活到80岁保险公司就不赔我了。我70岁离开这个世界，保险公司得赔我一笔钱，60岁离开这个世界，保险公司赔我一大笔钱。我可以把这个钱卖了。如果万一没活到80岁，赔的钱跟我有什么关系？没有关系了。我现在可以把它卖了。小伙子愿不愿意买？假如我活的短，保单写你当受益人，我要活不了那么长你能赚一大笔钱。假定赔50万，你现在给我30万就行。但是你得想好，我要活到80岁你这30万就打水漂了。所有这些综合起来都是解决房地产住房这个问题上社会共同面对的时差，实质问题的不同模式，由于不同的社会结构，道德取向，价值观有不同的方式。但是无论哪一种方式，总之，我们得加大对夹心层的政策支持力度，使他们成为在住房改善优先改善的群体，这是无论是24号文件还是国务院最近新发的11条政策都明确体现的小户型，廉租房，经济适用房，限价商品房在配置上实行政策性的配置，优先供应。
最后一个核心问题是农民工进城的问题。这不是我们在过去几年不断说的空话，中央经济工作会议明确提出要把农业人口进城落户和就业作为城镇化的重要任务，原文如此。2010年开启，我们在过去十年以由于中国要开奥运会，世博会建立沿海特大城市为核心的城市化，这个阶段恐怕要告一段落。沿海大城市的发展固定重要，但是那是一个历史发展过程中不得以的选择，今后中小城镇的发展以及为农民进城市建设住房是我们几十年要不断承担的历史任务。
这仅仅是就住的功能房地产面临的四个大问题。除此以外还有，比如说节水节电，比如说环境友好，比如说怎么样提高房地产业国际竞争力，比如说大中小城市的不断整合。仅仅住方面就不是一个短期政策，我刚才说的四个问题都不是调整房价，退烧，阿司匹林所能解决的问题。
演讲实录
陈淮：
感谢主持人热情洋溢的介绍。我先声明一点，我从来不是官员，我那个部队就是一个只给番号，没有军舰粮饷的部队，从没当过官员，也没享受官员的待遇。
让我讲宏观经济形势下的房地产政策导向，我变主意了。昨天我在长沙一个新华社的记者给我打电话，还发短信，非问我有一个美国人说了中国的房地产泡沫比迪拜高一千倍，问我怎么看。我说看它干吗？是不是阿猫阿狗说的话我们都要看？从这个话题说起，关于中国威胁论和中国崩溃论始终是不绝于耳，相互交错的两种声音。没什么新鲜的。迪拜和中国有什么可比性吗？迪拜的房子是给人住的吗？迪拜的房子是全世界有钱人比富的一种舞台，一种道具。你说都是世界首富了在迪拜还没有房子呢，不好意思，是干这个使的，不是给人住的，那里连淡水都没有
