上海建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东发表主题演讲。
2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。上海建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东发表主题演讲。
李晓东：
我今天给大家报告的是全球金融危机和中国的房地产，金融的创新这两者之间的关系，我自己做了一些探讨。
我本人是来自于建银精瑞，这是由建设银行和房地产商会一起支持打造的房地产基金，管理的平台，我们也致力于为中国的房地产开发商提供更多更好的金融服务。
今天主要是探讨一下房地产：
1、房地产金融模式的比较。
2、全球金融危机对房地产金融的一些影响
3、房地产金融创新热点。
一、房地产金融模式比较
中国房地产企业长期以来大家更多习惯于到银行融资。这种融资是间接的融资，通过一种金融中介的方式。在国外，特别是美国可能更多直接融资的运用的更多。所以以直接融资为主的模式是以美国为代表，他们的资本市场高度发达，股票市场，其他的一些证券市场高度发达，金融创新也层出不穷，倒霉也倒霉这个问题上，创新太多。典型的间接融资的模式除了通过金融媒介的间接融资，更多是通过资本市场把机构投资者和一些中小投资者的之间集聚起来，直接给开发商或者是按揭贷款的使用者。这是一个以直接融资为主的房地产市场模式。
分析一下，从2007年美国的商用地产的资本来源可以看到他们可以运用到金融工具和资本来源是非常多，商业银行的债务性融资方面，商业银行还有住房抵押贷款的资产证券化，民间的也有连邦的资产证券化，运用非常广泛，中国这块是比较少的。这是一个典型的美国的房地产信托投资基金，它可以投资的物业的类型也是非常多。从零售到办公室，到分散型的零售，零售物业，公寓医疗都有，饭店，仓储。
在中国间接融资的模式以中国为代表，银行体系高度发达，金融创新比较不足。典型的融资就是很直接的储蓄，金融中介借款。
这是中国的房地产资金来源的分析，左边可以看到去年全年，2009年全国新增贷款规模大约在近10万亿，9.7万亿左右，其中流向房地产这块是占的份额，将近2万亿。这中间包括了开发贷款和居民按揭这两块。
从房地产开发的资金来源进行分析的话，的占比是来自于定金及预收款。预收款中间很大一部分，一半左右来自于银行的按揭贷款。因为我们在开发企业里面收的预收款的时候就开始按揭。在企业自筹这块，自筹和自有的概念还不一样，第二块也有相当一大块占比来自银行的贷款。直接的项目贷款占了23%。这几块中间银行资金加起来占了整体开发资金的60% 以上。为什么会形成这两种模式，美国人和中国人有这么大的区别。这主要是消费投资行为不同。
在中国居民长期低消费，高储蓄的模式。右边这个图是从建国以来城乡居民储蓄存款余额的统计。这个数字是一个直线攀升的数字，而且从来没有回调过。截止到2008年年底，城乡居民的储蓄存款达到了将近22万亿。这还不含企业存款。加上企业存款这个数据大概还要翻一倍。储蓄率高达46%。
在美国恰恰相反，长期以来是高消费，低储蓄的模式。美国的储蓄率是从80年代初，那个时候金融危机，他有一个特点，每次金融危机来的时候储蓄率都有一点提升。80年代初的时候储蓄率达到10%，之后持续下降，一直到05、06年储蓄率为负。老百姓存进银行的钱要少于他取出来的钱。存款余额长期在美国是低于3000亿美金的。美国的GDP是中国的好几倍。中国的储蓄存款是22万亿，美国这块大概在2万亿人民币，也就是说差了10倍还不止。这个差距是非常大的。这可以解释为什么模式不一样。储蓄率的差别，美国银行手上并没有太多的钱，因为老百姓不把钱往银行里存。所以说他形成金融体系的资金来源不同，他要开拓新的资金来源。
中国的银行业高度发达，资金充裕，存贷款利差，因为他有大量的存款，以放贷收取利差为主要的收入来源。目前中国银行业90%以上的收入来自于存贷款利差，来自于其他的金融创新，中间业务的收入不超过10%。最好的银行数据也就是10%几多一点。而美国的金融行业资金严重依赖资本市场，而且是通过全球去筹集，可以在华尔街的市场，纽约的证券市场发行各种各样的金融产品。而买这些产品并不是美国人为主，而是全球，包括我们国家。形成了美国是投资银行发达，商业银行对中间业务的依赖也非常强。他只有把贷款贷出去以后迅速的证券化才能把钱筹回来放贷，这方面是一个巨大的原因。
还有一个原因是两国的监管理念，方式不同。美国更多以促进市场繁荣，提高金融运行效率为主要的目标，中国主要是防止出现老百姓闹事，社会稳定，这个事情。在对风险的容忍度上有巨大的不同
这两种模式不能说谁好谁坏，在中国这种模式资金利用效率非常低。比如说在银行，房地产企业有很多好的项目，很多公司如果需要钱的话可以创造很高的效益，10%几，20%几的资金成本都可以承担。但是中国的银行往往是因为风险看得过重，更多的是把钱支持到央企，国企，这样的话资金使用效率并不是特别高的领域，造成整个社会的资金运营效率偏低，居民财产性的收入投资收益也很低，所以才造成了大量的资金没有地方用，投到房地产炒房，投机的才那么多。风险主要集中在银行体系里。
而美国居民资产大量用于消费和投资，美国人不存钱，但是他也并不是说所有的钱全部都消费了，他也有大量的资金可能并不愿意存在银行，可能用于直接的投资。所以消费和投资占美国居民的比重比较大，资金运用效率比较高。个人投资者承受的风险比较大。现有的模式投融资模式比较单一，银行贷款是房地产开发经营，经营缩短了资金链。企业对银行的依赖度明显过高，一旦宏观调控政策发生改变，企业的风险将转为银行的风险，进而影响金融安全。所以说房地产行业的融资渠道多元化已经成为直接关系到行业龙头持续稳定发展的关键因素。目前的模式急需调整。
说调整已经说了多少年了，我在5、6年各种论坛都在讲房地产多元化的问题。房地产投融资的金融创新到今天还是滞后。滞后的原因就是金融机构的创新动力不足。因为他现在有一块已经是非常好的市场，中国的银行经营环境是全球最好的，高储蓄率，日本在80年代初也是这种，当时全球的几家银行都是日本银行。现在全球资本的几家银行都是中国银行，建设银行现在是全球市值第二大的银行，第一大银行是中国的工商银行。这都是因为我们老百姓自己节省下来的钱堆出来的全球的银行。
从国外的房地产经验来说，多样化的融资是主流。融资渠道的多样构成了金融产品需求的多样，也为金融创新带来了机遇。在发达国家，跟房地产配套的金融工具非常齐全，股权融资，项目融资，基金，发债，资产证券化等等，在我国的市场很少，虽然信托也有涉足，一些好的企业可以上市，也通过发债的方式。但是受到各种条件制约，留给中小房地产企业选择余地还是有限的。
在缺乏金融产品的条件下，公平竞争的市场次序难以形成，有可能是劣胜优汰。在中国很多行业都有可能出现。而且在现在这种情况下房地产商的自有资金普遍不足，占了开发市值的总量长期以来低于20%。这也是房地产行业虽然有可能有暴利，但是也是风险巨大的行业，形成了赌博的情况。
房地产经营性欠款，风险巨大，拖欠工程款，而且这些工程款往往又涉及到民工，社会的最低层，严重的时候也会引发一些社会问题。
面对这种情况应该怎么解决?首先还是要拓宽房地产的融资渠道，建立健全房地产经营市场体系，实现多层次的投融资金融服务，尽可能的拓宽各种各样的渠道，比如说推进房地产信托投资基金，房地产股权投资基金等等，包括房地产的信托，房地产的产业基金等等这种投融资模式，增强房地产自筹资金的能力，筹集资金的能力，配套建立多层次的投融资体系，加大投融资金融产品的创新力度。让民间资本也获得更多的出路，一方面房地产行业这几年蓬勃发展都取得了很好的效益，但是大量的房地产企业苦于没有资金的渠道，这也造成了房地产的产品供给不能有效的提升，造成了市场供求关系的紧张。
另一方面，大量的民间资本没有出路，没有都是渠道，他没有办法投到房地产的开发环节形成一个推动市场供给的力量都涌向了市场的需求环节，这样造成了供求的不平衡。所以说如果能够多开辟一些渠道，把一些炒楼的资金，通过基金这种方式集聚下来回到房地产开发，促进供给，增大供给，分流需求，这样让中国的房价问题多一个泄洪的通道，可能对目前的宏观调控是有帮助的。
要做到这些可能还要完善跟房地产经营相关的一些立法，金融行业也是一个很大的行业，也有很多在国外的政策，行业分类里面也把房地产作为金融行业的子行业，一个子类。在美国，欧美行业划分也是这么分的。这种情况下，中国房地产经营做了一种交叉的领域，在立法上往往受到忽视。在房地产的立法里也经常立不到，金融领域立法也满足不到他的需求。我们要尽快改掉一些不利于房地产金融发展的地方，要出台一些类似《产业基金法》，这些新的法律。
二、金融危机的影响
金融危机对投资行为的一些影响，过去的这一段时间，美国的本土投资者大量减少了在本土的投资，特别是一些高杠杆的金融衍生品的投资，次级债和资产证券化的发行基本上停止了。另外一方面，美国市场的居民
