董藩:深度剖析当前市场存在的热点问题

日期:2010-01-12 浏览:331 来源:品牌中国网

    2010年1月12日,由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。北京师范大学房地产研究中心主任董藩出席论坛并发表演讲。

  董藩:

  非常高兴有一个机会和大家交流。我想谈一些房地产其他方面的东西。

  前段时间我的一个同学给我打电话,女同学岁数比较大了,给我打电话说怎么办?你也不帮我找对象,我到现在没嫁出去,是不是我长得太丑?她说我是不是要先买套房子,这个事情才容易解决?我说再穷也要买房子,除非要饭没银子,有房才有爱。过了一会儿又给我发了一个短信说买房子征税怎么办?我今天就给大家讲讲大家都关注的物业税的问题,也就是你买了房子十有八九会征税,征税怎么办。

  这个税是征不上来的。03年就提出说要在具备情况的条件下开征统一规范,后来说要拿出一个统一的方案。为什么这么说?物业税的出台首先要有三个基本的条件:

  1、土地必须私有化,否则法理上行不通。

  什么是物业税?现在讲的都不对,现在看的网络上的含义都不对。他们说对不动产的持有者征收物业税。我们看英文词,物业税就是财产税。物业税其实是对增值性财产征的水,增值性财产包括房地产,古董、字画、纪念意义的邮票。但是古董、字画很难征,不知道在谁手里,政府没有登记,即使有登记,你可以跟国家说小偷偷去了,政府没有招。它的价格也是很难评估的,而且字画古董这种东西真的假的根本搞不清楚。所以对于这类东西我们没法征税。

  房地产,位置是固定的,体型很大,想藏也藏不起来,能够评估出一个价格来,政府在严格登记。在这种情况下全世界都为这种财产征税作为开辟财政收入一个重要来源。但是既然这种财产可以增值,我们就要研究它哪一点增值。一个房子在涨价,是砖瓦在涨价吗?装修在涨价吗?不对,是土地在涨价。在中国土地在谁手里?政府的手里。土地在政府手里,政府的地在涨价。我们花了70年的租金租过来,他的东西在涨价,我们付出的代价还要还给他。你说征税的时候他对我们征税有道理没有道理?没道理嘛。你的东西在涨价对我来征税,没道理。我修了一条路和你们家门口路过你们家的房子就增值了,我修公园你的房子增值了,我修公园的钱是没有回收的,所以房子增值我要分享一点。

  政府保护我们的私有财产,那就要养军队,警察,监狱,他们要开工资,这个我们也能理解,但是那是在私有制度之下土地增值是在业主手里,业主让政府分享一点是可以的。但是在中国土地所有权属于国家,他把70年都卖掉了,我们付了70年的租金,然后他还来向我们要税不讲道理。虽然从南到北只有我一个人这么讲。

  要么土地私有化,我们甘心交物业税,要么放弃这套思路。否则也不是真正的物业税。

  2、必须百分之百明晰物业产权

  我们要搞每一个房子在谁手中,这个事情就复杂了。第一,必须要和反腐败斗争结合在一起,只有反腐败取得胜利我们才知道哪个房子是合法的,哪个房子是违法的。要搞反腐败还是很难的,中央下了很大的决心,我们还没有看到非常有效的措施。高层领导也很头疼,我们希望干部透明化,很难。我们有一些腐败官员,他们不正当来源的财产,一部分是房产,一部分是现金。河北省商务厅副厅长专门在北京弄了一套房子装钱。上海搬到一个副区长名下有29套房产,这在上海是什么价值?都是几千万,接近一个亿的价值。这个问题如果不搞清楚这个水是没法征的。

  必须清晰所有产权关系,这很难,因为城乡之间也有差别。在大城市似乎还可以,但是在中小城镇,很多广大中西部地区的中小城镇在二手房交易过程当中根本不办任何手续。只要找到人来公正就可以了,或者说只要找到一个中间人就可以了,签了一个合同就完了。

  我曾经问过,这个地方不办过户手续,县长家买房子也不办吗?他们说县长也知道少交税也是好事啊。我们不可能只在大城市征物业税。我去找原来的房子登记在谁手里,原来的房子在老王手里。你去找老王,老王不会告诉你那个人是谁的。你拿合同来看看。政府治安不好,合同被偷了。能弄了吗?弄不了。

  我们必须保证产权管理百分之百的准确,有些房产部门的人一听要征物业税,我有5、6套房子,怎么办?自己住一套房子,另外的房子把产权调了。所以我们看到公检法系统的某些官员就等于黑社会了,房产系统其实也不是那么干净的。

  3、老百姓纳税意识毫无问题。

  但是这个问题很麻烦,我们和西方的法制观念完全不同,西方叫做诚实守信,如果不依法纳税的话,将来见不到上帝的。南亚国家如果不依法纳税的话来世会变牛,变蛇。只有中国是无神论者,你不要拿那个东西吓唬我。很多人是信权,信钱,要弄一个位置坐一坐,这就麻烦了。在中国人要命难,要钱也难,征收物业税几乎会遭全民反对。物业税就等于财产水,财产水只征上来两种,一种是利息税。如果发到你家里去交你去不去交?还有工资收入当中的个人所得税,公司可以代扣。只有物业税不能代扣。

  所以西方的问题在中国不一定能够行得通。在阿拉伯国家一些可以娶5、6个夫人,在中国只能一夫一妻制。我不是不支持物业税,我是在分析条件。

  当时征收物业税是说现在房价这么高,为什么?因为我们把土地出让金一下让老百姓交了。这个观点首先就错了。因为关系到房价的不是成本。第二个原因是政府现在把土地卖了,接下来政府卖什么?不能这么干。土地收税。我们不能这么干,不能卖地了。土地出让金不要了,谁以后住房子一点一点要给政府。如果我是政府,我现在在卖地,我如果不要钱了,你们都想拿地吧,我给谁?现在是招拍挂。如果我不要钱了,我没有办法把土地交给你们吧?你们都不想要。你说你到商场里这个衣服不要钱了分给大家,怎么给?现在不是搞共产主义,不是计划经济,你都是公有的,没有办法。所以如果征收物业税的话,所有的法律都要变。现在人没有想到这些问题。

  我们没有办法保证财产性收入,地方财政收入会下降1/3,这些政府怎么开工资?怎么搞建设?没办法开,他们揭不开锅了,我们已经形成这种依赖了。这种制度有矛盾,有问题,但是你腿已经瘸了如果把拐扔掉你不行,这叫制度依赖。

  即使这些问题都不考虑,又会出现一个公平的问题,因为住宅的价格形成非常复杂,隔着一条马路,这边的房子没有交土地出让金,那边的房子交了土地出让金,让他们按照一个价格交税是不是他们不干?我们还有10%以上的家庭住着公房,这些人没有买房子,他用不用交税?不用交税。合理不合理?我们买了房子的人,付出了几十万,上百万的价格还得按照这个价格交税。住公房的人既没付出这个价格又不用交税。这些问题都会出来。

  要征物业税必须进行税费的清理。费当然是要合并了。中央提出的精神也是取消一些收费制度。费多少?每个地方都不一样。全国各地大概有500种以上的收费。一个城市当中收个五、六十种很正常。中央政府就要跟每一个地方政府谈判,我们要征物业税,你不要收费用了。地方政府说不干。每一种费都要谈。同样名目的标准也不一样,你有那么多精力谈吗?这么多的城市。当年征收燃油税的时候,经过了15,16年,而物业税的征收要难几十倍,上百倍,按照现在我们的立法效率150年也搞不出来。

  立法工作需要全国人大讨论,通过,制订法律,会顺利吗?人大代表里面的人有没有房子?他们要不要交税?你让他自己拿着刀在自己身上挖一块肉交给政府,他们也知道疼。所以讨论来讨论去在中国征收物业税尚不成熟。如果物业税能够征上来,遗产税也就能征上来了。遗产税我们讨论了20多年,还没有征上来,所以这个问题是很复杂的。我也不是反对者,我也知道政府缺钱了,需要有钱。让我捐献一点,捐献百八我也愿意,但是征物业税是很难的。

  有没有可以操作的方案?没有。西方按照价值来征的,一评估这个房子值50万该交1%。我们会发现在城市中心当中有很多80年代,90年代建的房子,很破,没有好的物业,但是由于位置好,社区成熟照样非常值钱。北京的学区房和非学区房能差7、8千块。但是一看这些80年代,90年代的房子里面住的是穷人。因为富人都搬到新区里去了,都是前几年盖的房子。那些住在老区的,市中心旧房子里的人,他们60平方米住着5口人绝对是困难户,你对他征税能征得上来吗?

  按照面积来交,谁家大谁交,按照这个思路套的时候会发现城市化的过程当中每年2000万的农民进城是6、7百万的家庭。他进城以后政府把他的土地都征收了,有的农民分到6、7套房子。他都没有工作,你向他怎么征税?

  按照人均面积征我们就发现很多只有老太太一个人住,连厕所都没有,但是人均算住了25平米,你说该不该交?

  按照容积率来算,像高楼大厦容积率就高,别墅容积率就低。这么征的时候你发现别墅该征,但是每个城市当中都有很多平房,平房就是过去建的别墅。老外到农村一看说你们农村太富裕了,都住别墅。凭什么平方就不交?

  按照套数来交,第一套房子不交物业税,第二套要交,第三套也要交。凭什么我两套房子,加在一起120平方米交物业税。而那个人住着一个别墅400平米就不交呢?有没有道理?凭什么他在市中心有一套房子价值180万,我在郊区有2套房子加在一起值50万,凭什么我就要交?

  你非要这么征老头老太太就离婚了,离婚了我们一日夫妻百日恩,我来照顾他,你能管得着吗?晚上不回家?晚上不回家你还管得着我?我们没有可以操作的方案。

  你就是按照这个方案强行操作的话,我们现在城市当中有的甚至连估价师都没有。我到一个很大的县级市,那个县城里有18万人口,只