2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一发表演讲，以下为演讲实录：
朱中一：
大家对房地产的政策非常关心，不少媒体都报道最近是中央政策是不是非常严厉的。包括是不是这样拿土地，这样投资也是忧心忡忡。我个人的看法，在稳定机制上的完善，房地产的政策从大的方面来说不会有太大的变革。
简要回顾一下形势。09年确实房地产业发展很快，销售量也好，销售额也好增长都很大。但是有一些指标，包括房屋的新开工率，它的涨幅并不是太理想，尤其是土地的购置税，土地的开工面积还在同比下降。这样的情况下面，整个国家虽然是经济企稳了，但是经济企稳的趋势还不是很稳固的情况下，房地产的政策，我自己感觉到它正像中央经济工作会议上讲的国四条反复强调的一条，它不是在保持政策的连续性和稳定性的前提下产生的。
中央经济工作会议以来，涉及到政策方面的，中央工作会议强调的是当前的经济恢复还不牢固，继续施行适当宽松的货币政策和财政政策，把握好政策实施的力度，发挥消费对经济的拉作用，改善居民住房需求。要按照稳定完善政策，更加有效供给，完善相关政策的原则继续以土地经营税收等手段加强对房地产市场的调控。重点是在保证政策连续性和稳定性的同时，加强市场监管，稳定市场预期，抑制房价过快上扬。
在这些话里面稳定是用得最多的。既然是中央的经济工作会议，包括那些文件，只要看用的词最多是稳定，而且强调的是政策的连续性和稳定性。房地产整个政策导向也就是在稳定基础上的完善。现在讲国11条也好，国5条也好，这个层面来看更加清楚。
房价上涨很快，为什么有些好象没有直接对房价的问题说得很多？我觉得这要从09年房价上涨为什么快这个原因找起。09年房价上涨快的原因很多。第一个原因还是供需关系，主要是住房和土地的有效供给不足。1—11月份房屋销售面积是7.52亿平方米，同比增长53%，住房的消费面积同比增长54.4%。但是房屋的竣工面积是4.42亿平方米，同比增长21.1%，销售面积远远大于居住面积。如果同一些比较发达的，东部的省市，像广东，江苏，包括一些房屋的新开工面积，住宅的新开工面积还出现负增长。土地的购置面积同比下降15.4%，开发面积同比下降25%。这个数字明显反映出现在房屋和土地的有效供给不足。在这种情况下，不管是国4条也好，国务院最近发布的促进房地产市场平稳健康发展的通知。第一条就讲的增加保障性住房和商品房的有效供给。有两条，一条是加强促进效应，第二条是增加住房建设的有效性。房价上涨的最主要原因就是住房和土地的有效供给不足。
在住房里又是中低价格，中小套型的供给不足。09年房价之所以上涨比较快，其中一个原因是大部分的大户型的占比比较高。为什么国务院办公厅的文件里面把增加有效供给作为第一个原因。
第二个原因，由于去年财政政策比较宽松，老百姓在通胀预期下由于对房地产保值增值的预期，所以投机性的比较多。这是推高去年房价的第二个原因。
正是由于这些原因在国务院办公厅的通知里，第二个对应的政策就是合理引导住房消费，抑制投机投资性的住房需求。
第三个原因就是一些地方的地王频频出现也好，反正是出现了不少。地王的出现拉动了周边的二手房价，又拉动了新开发的房价。怎么解决地王的问题？不少专家的建议就是要改变土地的招拍挂制度。第三制度里面，加强风险防范和市场监管，这是有所体现的。
第四个原因，一些开发商作为企业来说对于企业利润化没什么话好说，从市场角度来说不是很规范。有的企业几天涨一次价，有的占地不用，有的捂盘不售。政府要加强监管力度，加强执法力度。
分析09年房价上涨的原因再来看政策就不难发现，咱们的政策为什么是这么制订。而且制订政策是针对有钱人的。但是这些政策是有区别的。我自己觉得这次政策最完整的是国务院新出台的《关于房地产市场健康发展的通知》。这个通知里有一个明显的特点是双向的调剂。首先是增加有效供给，然后是抑制投资机制。
从政策措施上来讲，我觉得从完善的地方主要是三个方面。
第一个方面，对于商品房的预售制度的完善，销售不得分单位来办理，要在规定的时间内以实际的公开的全部房源，明码标价销售。这也是在改进当中幅度比较大的。国务院的会议上已经提出了要完善预售制度。
第二个方面，对于招拍挂制度的完善。招拍挂制度的完善肯定能够在一定程度上对于地王的问题起到抑制作用。要综合考虑土地的价格，开发时限和开发的情况等因素合理确定土地的供应方式和内容，探索土地出让综合的评价方式。这里讲到对于国有资产要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。主要不是针对国有大企业，央企因为资金比较充足，所以参与了一些高地价的招标。高地价对于推高房价肯定起了不良的推动作用。
这也是12月14日国务院常务会议上讲的要完善土地招拍挂制度。在12月14日国务院常务会议里面还提出了要完善差别化的政策。要完善差别化的政策，也就是这次国务院常务会议里面讲的，一个是加大差别化的信贷资金流动和继续实行差别化的住房需求。这次的文件完全是14号会议的计划。二套房贷，我自己仔细的学习文件，是严格二次房贷。为什么这么说？对已利用贷款购买住房，并申请购买第二套，含第二套及以上住房的家庭包括借款人贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。我理解的是严格二套房的贷款管理，实际上是严格二次贷款购房。它的出发点主要是为了防止金融风险。税收的问题也是讲了要严格实行差别化税收，包括规定的给予相当的优惠政策。这个问题体现最明显的就是关于调整个人住房的政策。尽管在国务院12月9日的时候5年为原则，但是在财政部国家税务局的12月20日会议当中把普通商品房和普通商品房是严格区分的。普通住宅销售的按照其销售收入减去购买房的差额。国家在具体的一些政策里完全体现了差异化。
仔细的推敲一下，是在政策稳定性，连续性的前提下的完善。而且不像舆论说的那么大棒，或者是打压什么的。我觉得没有那么厉害。文件本身我理解就是这么几个大的，政策是在保证连续性和稳定性前提下的适当完善，不会出现太大的调整。从这次文件出来来看，咱们国家进行宏观调控的经验比过去更成熟了，这是采取双向调节，而且是增加供给来考虑的。不像03、04年都是严控两个阀门。对于投资，投机性的是要控制，严格二套房，实际上是严格二次贷款，是这么一个提法。对于地方政府也是这样，过去的文件很少讲地方政府怎么样。08、09年到现在，在房地产调控里面中央政府非常重视。这次文件里虽然强调了要求地方政府减少地方出台的税。减免税中央有实权，地方没有这个权利。同时还有一个话，增加有效供给，完善相关政策的原则加大工作力度，促进房地产市场调整。在这一方面还要加大工作力度促进房地产市场健康发展。这是为什么？地方政府在这方面还有很大的问题。如果我们从字里行间来看，这次调控就不像前几年的调控，地方政府还有很大的余地，这是从政策层面。
我想就稳定与完善房地产市场政策谈这些看法。另外还有几个问题是大家很关注的，对于房地产市场也是比较利好的。
一个是中央经济工作会议提出来的要积极稳妥推进城镇化，中小城镇和小城镇的发展。这肯定对房地产市场有好处。但是也预示着开发企业既要关注大城市的房地产，同时也要逐步的向中小城市和小城市倾斜，使得大中小城市协调发展。
二是由于城镇的户籍制度放开以后肯定土地的使用制度改革也是会提到议事日程，土地的改革包括城市建设用地的增加和农村用地的减少划分问题。农民怎么用自己的宅基地到城镇换房的问题。这些都在出台看法。我们协会也准备15—17日在成都召开一个会议，交流成都好的做法。这些好的做法包括像苏州用农民的住宅到城市里换商品房，还有天津好的做法。我们想交流这些好的做法。
三是我非常赞成阳光100范总说的一个观点，现在对于企业来说要适应市场，注重提高核心竞争力，走品牌之路。在去年的情况下，我们对企业有两个思想要恢复过来。一个是咱们对房地产，特别是对住房这一块，一定要
