2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌发表演讲。
顾云昌：
这两天我看了几个行业发表的数据，汽车行业2009年全行业卖掉了1300万辆汽车，成为世界上的汽车销售国。一辆车多少钱?60%以上都是低排量的。我估计10万块钱一辆车差不多。第二个数据，旅游业发展很快，去年世界经济困难，但是中国的经济旅游业发展很快，全年旅游收入超过1万亿。我们的住宅呢?房地产呢?新房的销售量，销售额突破4万亿，二手房算一半，2万亿，我们是6万亿。丝毫我们没有贬低汽车业和旅游业的贡献。
中国的确离不开房地产业，中国的经济支柱产业房地产不可改变。在中央经济工作会议开完的第二天，成都有一个报纸发出房地产要淡出。因为08年写的是满足居民住房的合理需求发挥房地产拉动经济结合起来，充分发挥房地产的支柱产业地位。09年没有写，支持自住性和改善性需求，没了。所以断言说淡出。个别媒体理解的太聪明了。09年中国的房地产市场在中国经济最困难的时候是中国房地产市场最火爆的时候。刚才朱中一秘书长讲到了，我们的销售面积增长50%，销售增长80%。6万亿是居民买房的贡献很大。下面是全世界的消费品零售总额，12万亿。农村居民建房还没有算。我们出现了销售爆发增长，但是与此同时出现了房价上涨过快。
这两个数据，统计局给出的数字是商品房销售价格同比上涨6%。但是实际上北京上海等地的房价，二手房有的涨了40%，一手房涨了60%。实际上是感觉到房价是上涨的。我们看回顾一下09年的市场为什么会出现那么大的增长?政策利好激发了刚性需求。诱发了财富需求。准确解释是自住性需求和投资性需求。其实改善性需求也是自住性需求。一个是激发，一个是诱发的。如果看待中国的房地产市场?主要的舆论压力很大，房价上涨过快，中国房地产泡沫很大。
时代周刊一方面表扬中国，一方面批评中国。他说09年全世界复苏当中贡献第二大的是中国的工人。同时他说，中国的房价泡沫是世界上的之一。
我认为中国房地产发展到今天是两个不足，两个过。一个是供销供应不足，去年销售面积是8亿立方米，竣工面积5亿立方米。我们在04到08年都是供不应求的。08房地产市场销售量还超过竣工量。04到07年都是供不应求的。中国不存在库存很多的问题。我们的行业80%，90%都是产能过剩的，唯独房地产是供不应求的。这是中国社会经济当中一个特殊的行业，供不应求的行业。
第二个不足是保障房供应不足。小于5%，过去几年的房地产供应量，经济型住房每年供应量不到总投资量的5%。廉租房600个城市只有200个城市有廉租房。社会保障不足。其实社会保障不足不光是住房的社会保障不足，全社会的社会保障不足，有一个数字，08年中国的财政支出用于社会保障的比例是7.5%。高不高?美国是30%，德国是50%，我们是7.5%。也就是说社会保障不足是过去几年当中发展的问题。所以房地产市场也是这个问题。
这里面我想有一个原因，为什么保障会不足?为什么一直喊保障还不足?有政策的原因，有体制的原因。政策的原因是98年出台的政策有一条是供应政策，对于不同收入家庭采取不同供应政策。03年的18号文件改变了，据说是社会对经济型住房批评太多，文件修改了把经济型住房也提供给低收入家庭。经济型住房面对低收入家庭的，商品房面向所有家庭。原来面对中低性收入的家庭经济型住房变性了，恐怕与社会舆论是有关系的。地方政府也是欢迎这个的，如果说转为商品房土地出让金也会多收一些。这是总量供应不足和结构性的问题，又有总量问题，又有结构性问题。
对应的是两个过大，一个是资金流动性过剩。资金流动性过剩是钱太多，那么多钱在社会上流通。钱多了东西还是那个东西，结果就是通货膨胀。好在首先流到股市，股市涨价，流到哪里哪里涨。楼市先涨了，房子的通货膨胀马上就起来了，起到这个作用。如果流动性旺盛需求就旺盛，钱多了肯定要涨价。流动性过剩04年到07年一直喊的，08年有一段是流动性短缺，09年各个央行都在印钞票，又过剩了。这时候购买力很强势。
第二个过大的是贫富差距过大。我们的货币供应量，M1，M2同比增长30%。流动性过剩已经意识到要通货膨胀。所以大家都让钱搬家。有些人把钱拿出来买房，中小企业家原来搞实体的，干脆不干了，卖掉工厂或者停工投资房产。中小企业也在买房子。大企业买地。现在还没有精确的数字。中国10%的人拥有40%的财富，最穷的5%的人拥有1.5%的财富。都说房价涨得快，但是都在抢房子。星河湾一天卖掉40亿。这就是中国在全世界经济还没有复苏的时候，中国经济复苏当中产生的现象。我认为这么大的宏观背景下面产生的问题。大的背景，全球经济衰退，大救市，大量的释放货币，中国也在救市，大量的放钞票，货币大扩张。
货币大扩张造成了资产价格上涨，房地产上涨是必然的。所以全世界许多国家通货膨胀出现了，英国，越南都出现了通货膨胀。这是一种货币现象。另外一个背景是工业化，城市化当中的，黄金时代，中国城市化，工业化的黄金时代对需求的旺盛。工业化产生消费需求，城市化产生投资需求。一个是大救市，一个是刚性需求大。财富需求和刚性需求结合起来，造成对房地产很大的消费，产生了6万亿的买房团。
这个当中的原因我认为就是两个不足和两个过造成的。两个不足和两个过不会消失掉?比较难。有效供应不足问题，我认为仍然是存在的。因为我们的土地，18亿亩要保护，目前看来没有人逾越。第二，土地财政，政府垄断市场。垄断者不希望价格提高，不管是不是有意的都提高了价格。现在的土地法，现在的财税体制改变不了。土地市场是政府的，但是是中国特色的社会主义，其他国家土地是私有的。
第三，城乡土地二元经济。农村土地大量闲置，现在中国老百姓两部分人是房子闲置的，一部分是城里的有钱人，一部分就是农村人。广西的农村来了一个德国的教育志愿者在农村教育孩子。孩子们父母都打工去了，剩下的都是野孩子，老外在管。刻划出了农村房子的空闲。但是城市和农村的空闲两者又不能流转。有效供应不足问题不是一时能解决的。我始终说你有钱就买地。我们建一个房子，昨天是天价，今天是平价，明天就是低价。只要土地价格不改变，想往下降不可能。
保证房供应不足，只要政府下决心是可以解决的。现在缺口比较大，这次政府出台政策当中低端的保障力度很大，现在开始重视。低端的1500万户棚户区改造，这个有了。但是要加强中低收入家庭这层过去没有应有的关注。我认为问题是出在夹心，上面买不起，下面靠不上，口袋里又没有钱，买不到房子。很多人说原来北京的房价6000的时候没买，现在8000买不起。我们夹心层很多，夹心层往往是年轻的一代，大学毕业没几年，很有活力，非常敏感，很有朝气，他们的目标远大，但是他们自己达不到。如果我们把他们的问题能够解决，社会肯定和谐的多，他们手里的钱调出来拉动消费。这次国11条讲到五类房，第一是中小套型，中低价位。这个房子是面向中低收入的。经济型住房，这是面向低收入的。公共租赁房和限价商品房是面向夹心层的。这次房地产市场调控，朱中一同志讲了，这次调控既调控了需求，更调控了供应，但是我们过去的调控04年以后的调控一直是调控需求。我们没有在加大供应上做文章，只在抑制过往的需求上做文章。这次更大是增加供应量。我觉得中央确实是很对的。仍然需要保增长，仍然需要房地产投资规模。增加规模，保持规模总量要增加，土地供应量增加才能从需求、增加抑制两方面平抑供求关系，这个路子比过去更宽了，更有力了，同时又是结构的调整。
中低收入的调控我想会比04、05年的效果要好。也就是我讲到的原因。流动性过剩的问题不是行业的问题，是全社会的问题。我们外汇储备有关，和热钱进入中国有关。这两个问题恐怕还会存在。我们的进出口顺差还会有。热钱进入中国，中国是新兴国家，我们经济的好转，新兴国家的魅力吸引着外资进来。所以有人说土地是垄断的，政府在炒地，游资很多，游资在炒房。
要使下一年度好转怎么办?展望。我的展望两句话，一个是既要，一个是又要。如果2009年的市场是火爆的市场，2008年的市场是下降的市场。08年下降，09年往上，很清楚，2010年的市场就比较复杂。既不是简单的向上也不是简单的向下。中央提出来两个两性，政策的稳定性和连续性。第二句话要针对性和灵活性，情况在变化，不能总是不变，既要连续性稳定性又要针对性和灵活性，言下之意就是走得巧。也就是说我们经济上既要保持平稳较快发展，又要稳定价格水平，管好通胀预期。经济还要稳定增长，但是通胀预期要把握好，价格要稳定。银行今年工作既要支持经济平稳增长，又要保持价格稳定。房地产也一样，既要支持自住性和改善性需求，又要抑制投资，投机性需求。考验地方政府，中央政府的智慧。
如果做到“既要”，“又要”?我们搞不好，既不能把房地产打下去，又不能因为房地产继续增长使房价又上。这两者要找到平衡。我一开始想，再我看来，从中国老百姓进入市场买房十年以来，中央政府，地方政府从来没说过要打压房地产。但是国11条出来有人说要打压房地产了。我看他理解错了。甚至从来没说打压房价，从来没说打压房价上涨。但是中央政府和地方政府明确告诉我们要打压房价上涨过快。我们要打压的是房价上涨过快。只要房价保持稳定，或者稳定的增长。但是房价你说稳定它不一定稳定。在这个情况下如何使房价稳定下来?我看是两个抓手。
第一个抓手是增供，第二个抓手是抑需。
