国务院发展研究中心副主任侯云春
2010年1月12日，由品牌联盟和全国工商联房地产商会联合主办的首届品牌中国房地产高峰论坛在京隆重举行。论坛主题为“新形势下的地产品牌战略与格局”。国务院发展研究中心副主任侯云春出席论坛并发表演讲。以下为演讲实录：
侯云春：
今天我想集中讲这么一个观点，中国房地产市场的健康发展是我们最终战胜国际金融危机冲击，以及实现后危机时代经济社会又好又快发展的一大关键。当然不是全部，只是一个关键。
刚刚过去的2009年，我们成功的抵御了国际金融危机的冲击，保持了经济的平稳较快发展，逆势而上，实现了弯道超车。这个弯道超车超过了日本，超过了德国，是在出口上超过了德国，经济总量上超过了日本，我们成为了第一大出口国，第二大世界经济体。这很不简单，很不容易。日本这段时间非常郁闷。
对这个东西我们既要看到量变到质变跨上这么一个大台阶非常不容易，特别是在发生严重的国际金融危机的形势下我们能够实现逆势而上，实现弯道超车。用中央的评价就是极其不易。同时还要看到，毕竟按照人均，而且GDP无非是一个生产总量，这里面把外国投资，外商在中国投资算在我们的名下，举例子来讲，比如说这家有儿子出去打工了，房子出租了，按照GDP的算法，打工的算在别人名下，人家住你的房子做生意也好，开工厂也好，所有的产值都算在你的名下，这不是什么科学的。在你名下最多算房租，那是人家创的，收在人家钱包里。算在你名下的至多是打工收入。GNP是国民收入，GDP是国民生产总值，这两个是不一样的，我们也不要过于看重。
展望2010年，中国经济发展的国内，国际经济环境渴望进一步改善。中国经济平稳较快的发展势头渴望继续保持下去。因为总的来看，世界经济在金融危机当中最困难的阶段已经过去了。从国际上上看，世界金融体系，银行体系的相对稳定下来，投资信心，消费信心有所提高，失业率尽管是居高不下，没有继续恶化，国际贸易在迅速恢复，12月份的出口进口都是大幅度增长。这是好的方面，我们可以抱谨慎乐观的态度。
但是，如果说2009年中央在经济工作会议上判断是中国进入新世纪以来经济发展最为困难的一年，我认为2010年可能是最为复杂的一年。
为什么这么说?因为在新的一年当中，不稳定，不确定，不协调，不可持续发展的因素太多。我们的金融危机到目前为止成功的抗御了金融危机的冲击，并不等于我们最终战胜了金融危机。世界金融危机的最困难，最糟糕的阶段看来已经过去，并不表明这次金融危机已经安然渡过，更不能说明今后就不再发生类似的金融危机了。
不稳定的因素我们现在也已经可以看得见，陆陆续续都在发生。前天的中央电视台刚报道美国的优贷发生问题。这次金融危机的发生是因为次贷危机，次级贷款，现在住房的优级贷款，就是原来认为收入比较好，还贷没有问题的这些人住房的款也发生问题。因为金融危机发生之后相当一部分人失业，收入减少，原来的贷款是建立在当时那种收入预期的形势下的。
不协调的因素，现在都在讲说世界经济复苏，回暖还很脆弱，基础很不牢，财政货币政策退去的时间，节奏要注意把握，时机要注意把握。但是问题是各个国家遇到的问题，困难不一样。总体来讲，特别是发达国家他们目前主要还是通货紧缩。但是在有一些国家已经开始出现通货膨胀了。像越南11月份的价格同比上升了6.52，印度物价环比11月份上升了19%点多，印度，越南已经开始出现了通货膨胀。以澳大利亚的加息为标志，现在他已经两次加息了，说明有一些国家开始在退出。
说到不稳定的因素我认为这一次国际金融危机是依靠大力度，超常规的救市措施挺过来的。大家可以回忆一下，这次国际金融危机采取的政策措施和98年发生亚洲金融危机的时候采取的反向操作。那时候国际货币基金组织开出的药方是关闭问题银行，减少政府开支，特别是财政开支，提高银行利息。这一次大家都清楚，采取的办法是给银行注资，但是真正大的银行不敢让它扩张，不敢让它倒闭，所以采取了救援措施，大规模的增加了政府支出，普遍采取降低银行利息的办法。美国银行降到了0，这是多年以来没有的。
为什么这么做?区别在哪里?亚洲金融危机的时候挤泡沫，现在是吹泡沫。挤泡沫就要国家，企业，老百姓都要承担这个损失。吹泡沫一个是透支未来，把问题留到今后解决，预支今后的经济发展红利拿到今天来用。再一个，我们要知道因为这个危机是发生在美国，发生在这些发达国家，他们有一个别人谁都不具备的国际货币发钞国的地位。所以可以采取这样超常规的，定量宽松的直接发钞票的办法。
带来的问题是什么?现在至少三大方面。一个是债太多。债太多的另一面是钱太少。美国这么大规模的国债且不说了，欧洲国家债务按照欧盟的标准他们是不许超过60%。今年达到84%，特别是前几天刚刚降低了希腊的主权评级，引起了世界轩然大波。迪拜危机也就是几十亿的到期还款的债务，也是引起了世界恐慌。
有同志研究，国际金融危机开始是次贷危机，以后是实体经济危机，再发展是信用危机，目前这个阶段是债务危机。欧洲的意大利、西班牙、英国几个国家他们的债务都非常高了。原来就担心欧洲发生新一轮金融危机的可能性非常大，现在来看这个危险仍然没有解除。
第二是钱太多，国际货币基金组织公布的数字到去年上半年，2009年上半年，全球的救市资金11.9万亿亿元。其中发达国家10.7万亿元，新兴国家是1.2万亿美元。这么大量的救市资金，一旦当形势发生转换，就会有这么巨量的流动性过剩，就会很快通货紧缩转为通货膨胀，这是转换相当快的。
第三，钱太热。美国的银行利息零利率，美元往哪儿跑?现在出现了美元套利。美元套利就集中到股市，资产价格，大宗商品，石油等，一旦形势发生变化，美国的短期筹资成本的提高，比如说美国开始加息了，这些美元就可能抽回来，就有可能造成协同性的崩盘。去年全球的股市发达国家普遍上涨了20%，新兴经济体除了俄罗斯，其他三个国家是80%左右。大大高于全球经济增长的速度，因为全球经济还是负增长。
刚才讲的钱太多，钱太热都首先推高了资产价格。各个国家采取这样反向操作的救市措施实际上可以说是饮鸩止渴。但是它有一个好处是避免经济崩溃，避免经济的深度衰退，可以争取一些时间，以免带来破坏性的损失，同时利用争取到的时间及时采取调整。这里面包括进行国际金融体系的改革，重建世界经济次序，包括在实体经济领域进行新一轮的技术革命。但是这些都是需要时间的。
所以我说2010年以及后危机时期更长一段时间，世界经济的总体上来讲是有利条件比较多的，有利因素比较多的，经济环境大的有所改善，但是这里面隐含着大的风险，不排除发生新的问题的可能性。
有人说现在国际金融危机不用说安然渡过，只是幕间休息。现在的经济学家在普遍研究的是如何使下一轮的金融危机，经济危机不至于比这次金融危机更严重，仅此而已。发生金融危机是必然的，再发生新的危机是必然的，不过是时间长短而已，程度轻重而已。
回到中国的经济发展上来。在我们的经济发展当中，房地产可以说是一个很重要的支柱。这么多年中国经济的发展，房地产的拉动带动作用，支撑作用占的比重很大。我们这次09年抵御国际金融危机冲击除了国家的两年4万亿的经济刺激一揽子计划之外，和房地产市场的恢复关系很大。
房地产市场的健康发展，这个健康发展，我认为房地产市场的发展要兼顾三个问题，一个是解决城乡居民的合理住房问题，第二个是拉动支撑经济的持续发展，第三个还要节约土地等等资源。
我们要保持房地产健康发展必须在制度设计，政策制定，措施选择等方面进行一个系统的，全面设计，整体设计。这里面仅仅讨论房地产价格上涨，这个问题太普遍。中国解决住房问题要把住房这个观念要很好的改一下，变成有房住。租售并举，甚至以租为主。
我说的数字是别的地方听来的，准确性到底怎么样，大家可以不一定引用。中国的住房持有率已经达到了86%，美国在次贷危机之前是61%，次贷危机之后，因为次贷危机是给相当一部分买不起房子的人发放贷款，使这部分人买到了房子，这个比率由61%提高到的68%。很多年前我就看到《参考消息》有篇文章讲到泰国、香港、新加坡实行的是资本主义制度，但是70%的人住的不是自己的房子，是租来的。中国是社会主义制度，我们70%以上的人住的是自己的房子。我觉得住房制度有问题。
我最近看到北京市他们盖了一部分公共租赁房我觉得这个方面非常好。大家可以根据自己不同阶段收入，家庭人口的变化情况，上班距离的远近选择合适的租赁房，这比自己买房不是更方便吗?但是问题是要培育这样的租赁市场。
我们要节省资源，在解决居民住房的问题上要提出保障性铢分，改善性住房和享受性住房。怎么解决?光是说不管用，必须要采取一定的调节手段。确实我们已经是对物业税的征收试点进行了几年了，现在应该说具备了实施这个政策的基础。但是这有一个前提，不能增加中低收入家庭人口的住房支出负担。要依靠税收来调节。
再有就是对那些很困难的，低收入家庭要采取措施，为他们提供基本住房，这是我们正在实施的廉租房，棚户区改造，经济适用房建设。
我想中国房地产的健康发展涉及到方方面面的问题，涉及到制度设计，政策制定，措施选择，综合配套的一些措施，需要我们认真的研究。
说到中国房地产市场的健康发展和我们这次论坛密切相关的，希望在房地产行业真正培养
